Służebności gruntowe – droga konieczna i pozostałe

Służebność gruntowa

Zgodnie z artykułem 145 Kodeksu cywilnego, „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania określonych działań lub uprawnień względem własnej nieruchomości”.

Zacytowany powyżej przepis zawiera ogólną definicję służebności gruntowej. Upraszczając język ustawy można zatem stwierdzić, że służebność gruntowa sprowadza się najczęściej do tego, iż właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek tolerowania faktu, iż komuś innemu przysługiwało będzie prawo przejazdu lub przechodu przez jego grunt.

Większość służebności gruntowych, to służebności drogi koniecznej bądź służebności przesyłu.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej może mieć miejsce w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a jedyny możliwy dostęp wymaga przejazdu przez nieruchomość sąsiada. W takim wypadku możliwe jest bądź ustanowienie służebności drogi koniecznej w drodze umowy, bądź wystąpienie z roszczeniem o jej ustanowienie do Sądu.

W sytuacji, gdy ugodowe ustanowienie służebności w drodze umowy nie jest możliwe, na wniosek zainteresowanego ustanowić może ją Sąd. W takim wypadku służebność powinna z jednej strony zapewniać dostęp do drogi nieruchomości która go nie posiada, z drugiej zaś być jak najmniej dokuczliwa dla tego, przez czyj grunt służebność będzie przebiegać.

Służebność gruntowa może również polegać na zapewnieniu możliwości przechodu przez cudzy grunt. Służebność taką ustanawia się najczęściej w celu zapewnienia dostępu do gruntów rolnych, w celu ich uprawy. Wśród służebności tego typu wymienia się również służebność polegającą na możliwości przepędu zwierząt.

Drugą kategorię służebności stanowią służebności przesyłu. Polegają one na zobowiązaniu właściciela nieruchomości do znoszenia faktu przebiegu przez jego grunt linii wysokiego napięcia, linii wodociągowych, telefonicznych itp.

Co do zasady ustanowienie służebności gruntowej następuje za wynagrodzeniem. Oznacza to, że ten na czyją rzecz służebność jest ustanawiana, zobowiązany jest do zapłaty właścicielowi nieruchomości obciążonej odpowiedniego wynagrodzenia za przymusową ingerencję w jego własność. Wynagrodzenie to może być przyznane jako świadczenie jednorazowe lub okresowe. W każdym wypadku powinno być ono jednak odpowiedniej wysokości.

Istotne jest również, że służebność gruntową można zasiedzieć podobnie jak prawo własności nieruchomości. O zasiedzeniu służebności gruntowej możemy mówić wtedy, gdy przez okres 20 lat (w dobrej wierze) w sposób widoczny korzystaliśmy z cudzego gruntu w zakresie odpowiadającym treści służebności. W wypadku zaś złej wiary, termin zasiedzenia wynosi lat 30.

Nasza Kancelaria prawna zajmuje się sprawami o ustanowienie służebności gruntowych. Prowadzimy sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej, a także służebności przechodu. Ponadto zajmujemy się również służebnościami przesyłu, o których ustanowienie występują najczęściej zakłady energetyczne. Radcowie prawni reprezentują zarówno osoby pragnące ustanowić służebność dla własnej nieruchomości, jak i osoby na których nieruchomości ustanowiona ma zostać służebność. W tym drugim wypadku dbamy o to, aby służebności takiej nie ustanowiono (wskazując alternatywne rozwiązania) lub ustanowiono ją za odpowiednim wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości obciążonej.